La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt important, le 21 novembre 2024, en matière de saisie immobilière.
Les faits de la cause se présentent de la manière suivante.
Un établissement bancaire fait délivrer à une SCI, le même jour, un commandement aux fins de saisie immobilière, afin d’obtenir le remboursement d’un prêt immobilier, et un commandement aux fins de saisie-vente destiné à interrompre la prescription.
La SCI saisit le Juge de l’Exécution à l’audience de droit commun et conteste la validité du commandement aux fins de saisie-vente et la validité du commandement aux fins de saisie immobilière.
Par un jugement du 26 janvier 2021, le Juge de l’Exécution prononce l’annulation du commandement aux fins de saisie-vente, mais déclare irrecevable la SCI débitrice en sa demande d’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière.
Le Juge de première instance motive sa décision par le fait que l’annulation d’un commandement aux fins de saisie immobilière relève de l’application de la procédure spécifique à la saisie immobilière qui commence dès la délivrance du commandement.
La SCI débitrice décide d’interjeter appel de ce jugement.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 janvier 2022, confirme la décision du Juge de première instance en retenant que « c’est à juste titre que le premier Juge a retenu que toutes demandes relatives à la procédure de saisie immobilière doivent être formées dans les conditions prévues aux dispositions procédurales spécifiques à cette procédure, conformément à l’article R.311-1 du Code de procédure civile d’exécution, et ce à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. »
Selon le mémoire déposé par la SCI demanderesse au pourvoi, la contestation d’un commandement aux fins de saisie immobilière peut être formée devant le Juge de l’Exécution, qui aurait compétence générale, tant que l’assignation d’orientation ne lui a pas été notifiée.
Elle estime qu’il n’existe qu’un seul Juge de l’Exécution et que par voie de conséquence ce dernier a une compétence générale pour statuer sur les contestations élevées par le débiteur saisi, tant que l’assignation d’orientation ne lui a pas été notifiée.
Dans son arrêt du 21 novembre 2024, et en statuant par substitution de motifs, la Cour de Cassation rejette le pourvoi, en édictant un principe de portée générale.
Selon la haute juridiction, il résulte de la combinaison des dispositions du Code de procédures civiles d’exécution citées par l’arrêt qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R.322-15, à moins qu’elles portent sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.
La haute juridiction précise qu’il résulte de la combinaison de ces textes que la procédure de saisie immobilière engagée par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie se poursuit par l’assignation délivrée au débiteur par le créancier à une audience d’orientation au cours de laquelle le Juge de l’Exécution connait, sauf exceptions, de l’ensemble des contestations qui s’élèvent à l’occasion de la procédure et des demandes nées de cette procédure s’y rapportant directement.
La Cour de Cassation en déduit que, hors les cas prévus par la Loi, telle la demande de vente amiable de l’immeuble saisi prévu à l’article R.322-20 du Code des procédures civiles d’exécution, les contestations et demandes précitées ne peuvent être formées par le débiteur, à peine d’irrecevabilité, qu’à l’audience d’orientation à laquelle ce dernier a été assigné à comparaître, selon les formes prescrites à l’article R.311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Par cet arrêt, la haute juridiction rappelle le principe d’unicité de la procédure de saisie immobilière qui commence par la délivrance d’un commandement aux fins de saisie immobilière et qui est suivi par l’assignation d’orientation.
Toutes contestations qui seraient formées avant la délivrance de l’assignation d’orientation par le débiteur doivent être déclarées irrecevables à l’exception de la demande visant à obtenir l’autorisation de vente amiable du bien faisant l’objet de la saisie immobilière.
Jean-Luc SABBAH
Publié le 2 décembre 2024